2014全国房地产估价师执业资格考试通关房地产估价理论与方法复习指南及模拟试题 pmlz 2025 pdf 下载 kindle mobi docx 百度云

　　韩国波、李会联主编的这本《房地产估价理论与 方法复习指南及模拟试题(全国房地产估价师执业资 格考试通关***)》是《全国房地产估价师执业资格 考试通关***》(2014年版)丛书之一，根据考试大纲 和教材编写而成。主要内容包括考点精析、历年真题 和模拟试题三部分。考点精析部分列出了考纲要求、 重要考点、易混淆点辨析，为便于考生检测，还附有 相应考题和典型习题。历年真题和模拟试题部分不仅 给出了答案，对大多数有一定难度的考题还进行了详 细解析，以加深考生对相关内容的理解。

《房地产估价理论与方法复习指南及模拟试题( 全国房地产估价师执业资格考试通关***)》可供参 加2014全国房地产估价师考试的考生参考。

部分  考点精析

  章  房地产估价概论

  第二章  房地产及其描述

  第三章  房地产价格和价值

  第四章  房地产价格影响因素

  第五章  房地产估价原则

  第六章  比较法及其应用

  第七章  收益法及其运用

  第八章  成本法及其运用

  第九章  假设开发法及其运用

  第十章  长期趋势法及其运用

  第十一章  地价评估和地价分摊

  第十二章  房地产估价程序

第二部分  历年真题

  2012年真题

  2012年真题答案及解析

第三部分  模拟试题

  模拟试题一

  模拟试题一答案及解析

  模拟试题二

  模拟试题二答案及解析

  模拟试题三

  模拟试题三答案及解析

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    1．估价当事人

    估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。其中，房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者和对象。

  2．估价目的

  估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。对房地产估价的不同需要及相应的估价目的可分为：房地产抵押、房地产征收征用、房地产税收、房地产司法拍卖、房地产分割、房地产损害赔偿、房地产保险、房地产转让、房地产租赁、国有建设用地使用权出让，企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合作、x?夕l-投资、合并、分立、清算，等等。

    不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。

    3．估价对象

    估价对象也称为被估价房地产，当其为租赁权、地役权等房屋所有权和土地使用权以外的房地产权利时，也称为被估价权益，是指所估价的房地产等财产或相关权益。估价对象由委托人和估价目的双重决定。

    房地产虽然在理论上只有土地、建筑物、土地与建筑物的综合体(简称“房地”，具体可表述为“建筑物及其占用范围内的土地”，或者“土地及其上的建筑物”)三种基本存在形态，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。不仅房屋、构筑物、土地为常见的估价对象，已开始开发建设而尚未竣工的房地产，即在建房地产或“在建工程”，可以成为估价对象；也有要求对正在开发建设或计划开发建设而尚未出现的房地产，即未建房地产，如“期房”(虽然称为期房，但实际上包括其、占用范围内的土地)进行估价；还可能因民事纠纷或理赔等原因，要求对已经灭失的房地产，如已被拆除或损毁的房屋进行估价。房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，如为某个可供直接经营使用的旅馆、商店、饭馆、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据而估价，其评估价值除了包含该旅馆、商店、饭馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还包含房地产以外的其他财产，如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称为企业价值评估。此外，估价对象还可能是房地产的某个局部，如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房。估价对象还可能是房地产的现在状况与过去状况的差异部分，如在预售商品房的情况下购买人提前装饰装修的部分，在房屋租赁的情况下承租人装饰装修的部分。  房地产估价对象有房屋、构筑物、土地、在建房地产、未建房地产、已灭失房地产、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等。

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